Wer wohnt, zahlt – wer besitzt, kassiert

In München kostet eine durchschnittliche Mietwohnung mit 80 Quadratmetern heute rund 1.600 Euro kalt. In Berlin sind es über 1.100 Euro, in Hamburg knapp 1.200. Wer mietet, spürt die Krise jeden Monat auf dem Konto. Wer hingegen eine Immobilie besitzt, erlebt das Gegenteil: Sein Vermögen wächst – oft um mehrere zehntausend Euro im Jahr. Und der Staat? Schaut weitgehend zu.

Die Wohnungskrise in Deutschland wird häufig als Angebotsproblem diskutiert: zu wenig Neubau, zu viel Bürokratie, zu langsame Genehmigungen. All das stimmt. Doch eine zentrale Dimension wird systematisch ausgeblendet – die steuerliche Privilegierung von Immobilienvermögen gegenüber Arbeitseinkommen. Während ein Facharbeiter mit 55.000 Euro Bruttojahresgehalt rund 42 Prozent seines letzten verdienten Euros an den Fiskus abgibt, zahlt der Eigentümer einer Wohnung, deren Wert im selben Jahr um 50.000 Euro gestiegen ist, auf diesen Zugewinn exakt: null Euro.

Die vergessene Steuer auf Betongold

Deutschland ist, was die Besteuerung von Immobilienvermögen betrifft, ein internationaler Sonderfall. Laut OECD lagen die wiederkehrenden Steuern auf Grundvermögen hierzulande im Jahr 2022 bei lediglich 0,4 Prozent des Bruttoinlandsprodukts. Zum Vergleich: In Großbritannien sind es 3,1 Prozent, in Frankreich 2,6 Prozent, in den USA 2,6 Prozent, in Kanada 3,0 Prozent. Deutschland liegt damit nicht nur unter dem OECD-Durchschnitt von 1,0 Prozent – es liegt am unteren Ende der gesamten Skala.

Der Grund liegt im System. Die Grundsteuer, die einzige regelmäßig erhobene Steuer auf Immobilienbesitz, basierte bis zur jüngsten Reform auf Einheitswerten aus den Jahren 1935 (Ost) und 1964 (West). Jahrzehntelang zahlten Eigentümer in Toplage denselben Betrag wie jene in strukturschwachen Randgebieten. Das Bundesverfassungsgericht erklärte diese Praxis 2018 für verfassungswidrig. Die Reform, die seit 2025 greift, sollte Abhilfe schaffen – doch sie ändert am Grundproblem wenig: Die Grundsteuer ist aufkommensneutral gestaltet und wird in den meisten Fällen auf die Mieter umgelegt.

Ein Beispiel aus der Praxis

Nehmen wir Frau Bauer, 38, Lehrerin in Stuttgart. Sie verdient 4.200 Euro brutto im Monat und zahlt 1.350 Euro Kaltmiete für eine Dreizimmerwohnung im Stuttgarter Westen. Nach Steuern und Sozialabgaben bleiben ihr etwa 2.700 Euro netto – die Miete frisst die Hälfte. Ihre Vermieterin, eine 62-jährige Erbin, hat die Wohnung 2010 geerbt. Damaliger Verkehrswert: rund 280.000 Euro. Heute liegt er laut Gutachterausschuss bei etwa 480.000 Euro. Der Wertzuwachs von 200.000 Euro ist steuerfrei, denn nach der zehnjährigen Spekulationsfrist greift keine Einkommensteuer auf Veräußerungsgewinne. Die Vermieterin zahlt auf die Mieteinnahmen zwar Einkommensteuer – auf den weitaus größeren Vermögenszuwachs jedoch nicht.

Dieses Muster ist kein Einzelfall, sondern Struktur. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) bezifferte das gesamte Nettovermögen der privaten Haushalte in Deutschland 2023 auf rund 16 Billionen Euro. Immobilien machen davon laut Bundesbank etwa 60 Prozent aus – also knapp zehn Billionen Euro. Die Verteilung ist hochgradig ungleich: Das reichste Zehntel der Bevölkerung besitzt laut DIW rund 60 Prozent des gesamten Nettovermögens, das untere Fünftel besitzt praktisch nichts.

Vermögensteuer versus Einkommensteuer: Der rote Faden

Die deutsche Steuerpolitik setzt seit Jahrzehnten fast ausschließlich auf die Besteuerung von Einkommen und Konsum. Die Vermögensteuer ist seit 1997 ausgesetzt – nicht abgeschafft, sondern eingefroren, weil die damalige Bundesregierung die vom Verfassungsgericht geforderte Neubewertung scheute. Seitdem wird Arbeit besteuert, Vermögen nicht. Das hat Konsequenzen.

Ein Arbeitnehmer mit Medianeinkommen zahlt Einkommensteuer, Solidaritätszuschlag (bei höheren Einkommen), Sozialabgaben und Mehrwertsteuer auf seinen Konsum. Seine effektive Belastung liegt laut OECD bei rund 47 Prozent der Arbeitskosten – einer der höchsten Werte weltweit. Ein Immobilienbesitzer, dessen Vermögen im selben Jahr um denselben Betrag gewachsen ist, zahlt darauf keine Einkommensteuer, keine Vermögensteuer und – sofern er nicht verkauft – keine Kapitalertragsteuer. Die Grundsteuer beträgt für eine Eigentumswohnung in vielen Städten wenige hundert Euro pro Jahr.

Was andere Länder vormachen

In der Schweiz wird Immobilienvermögen im Rahmen der kantonalen Vermögensteuer jährlich erfasst und besteuert. In Dänemark gibt es eine wertbasierte Grundsteuer, die tatsächlich den Marktwert widerspiegelt. Südkorea führte 2020 eine verschärfte Immobiliensteuer für Mehrfacheigentümer ein, um Spekulation einzudämmen. Selbst die USA, die man kaum als Hochsteuerland bezeichnen würde, erheben über Property Taxes effektive Sätze von ein bis zwei Prozent des Marktwerts pro Jahr.

Deutschland dagegen besteuert den Besitz einer Immobilie im Wert von einer Million Euro im Schnitt mit weniger als man für den Besitz eines Mittelklassewagens an Kfz-Steuer zahlt. Das ist kein Zufall, sondern politische Entscheidung – getragen von einer Eigentümerlobby, die in Parlamenten gut vertreten ist.

Ein Systemfehler, kein Randproblem

Die Wohnungskrise ist nicht nur eine Frage des Bauens. Sie ist eine Frage der steuerlichen Gerechtigkeit. Solange Deutschland Arbeitseinkommen mit Spitzensätzen besteuert, Immobilienvermögen aber nahezu unberührt lässt, wird sich die Vermögenskonzentration weiter verschärfen. Die Grundsteuerreform 2025 war ein überfälliger erster Schritt – aber sie bleibt kosmetisch, solange sie aufkommensneutral ist und auf die Mieter umgelegt werden kann. Was fehlt, ist eine ehrliche Debatte über die Wiedereinführung der Vermögensteuer, über eine reformierte Erbschaftsteuer auf Immobilienvermögen und über eine Wertzuwachssteuer, die den leistungslosen Gewinn erfasst – nicht den Lohn der Lehrerin.